O que é importante conferir nos contratos de aluguel? Especialistas explicam
O número de brasileiros vivendo de aluguel aumentou quase 50% de 2016 a 2024, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua, do IBGE. Eram 12,3 milhões de domicílios alugados em 2016; em 2024, já eram 17,8 milhões, um aumento de 45,4%.
Apesar do cenário, muitos brasileiros ainda possuem diversas dúvidas sobre esse modelo de moradia, visto que a casa própria é, para muitos, um sonho ainda distante.
Diante desse contexto, entender as regras que regem a locação é fundamental. Do ponto de vista legal, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) deve ter disposições no contrato de aluguel — e é tão importante quanto o valor do aluguel ou padrão do imóvel.
Patrícia Ferreira, advogada e Head do Jurídico do Jusbrasil, explica, com exclusividade ao InfoMoney, os pontos essenciais que devem ser analisados antes de firmar um contrato de aluguel.
O que se atentar em contratos de aluguel?
Identificação
Apesar da lei ser a mesma em todo o país, é no contrato que os direitos e deveres do locador e locatário ficam efetivamente definidos. Um dos primeiros pontos que merece atenção, independentemente do formato do contrato, é a correta identificação das partes e do imóvel.
Ferreira explica que o contrato deve trazer de forma clara quem são o locador e o locatário, bem como a descrição precisa do bem locado, incluindo endereço, características relevantes e eventuais áreas acessórias, como vagas de garagem.
Ainda, é indispensável definir o valor do aluguel, a forma e a data de pagamento, além dos encargos envolvidos na locação. Despesas como condomínio, IPTU e contas de consumo devem estar expressamente atribuídas, garantindo transparência e segurança jurídica para ambas as partes.
Prazos e reajustes
Outro aspecto relevante é o prazo da locação. O documento precisa prever o índice de reajuste do aluguel, respeitando a periodicidade mínima anual exigida pela legislação.
A especialista destaca que cláusulas que estabeleçam reajustes em intervalos menores podem ser consideradas irregulares e passíveis de questionamento.
Os contratos podem adotar diferentes índices de reajuste, conforme negociação e prática local. O IPCA e IGP-M são indicadores comuns, por exemplo.
Garantias
A legislação autoriza apenas uma modalidade de garantia para alugar um imóvel por contrato, como caução, fiança ou seguro-fiança. A garantia escolhida deve estar claramente indicada e observar os limites legais, como o valor máximo permitido para a caução em dinheiro.
Vale lembrar que a definição das responsabilidades relacionadas à conservação e manutenção do imóvel também é um ponto central do contrato.
É importante delimitar quais reparos cabem ao locador e quais são de responsabilidade do locatário, além de prever a realização de vistorias de entrada e saída e as condições para devolução do imóvel.
Benfeitorias e reformas
Realizar reformas em imóveis alugados é comum, mas fica a dúvida: quem deve arcar com esse custo? Esse é um ponto a ser discutido no contrato, antes mesmo de ser assinado.
O documento, segundo a advogada, deve esclarecer se a realização de obras depende de autorização prévia do locador e se haverá direito à indenização, sempre em conformidade com as regras da Lei do Inquilinato sobre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.
Rescisão e multas
Em caso de rescisão antecipada, a multa contratual deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme determina a legislação, podendo haver hipóteses legais de isenção. A ausência dessa proporcionalidade pode gerar questionamentos e litígios.
“Mais do que o padrão do imóvel, um contrato de locação bem elaborado é aquele que é claro, equilibrado e alinhado à lei. Isso reduz conflitos e traz mais segurança para ambas as partes”, afirma Ferreira.
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